L´Urbanisme en Allemagne

par | 6. août 2000 | Droit de la construction

En Allemagne, le droit d´urbanisme est de la compétence fédérale et codifié au code de l´urbanisme allemand –Baugesetzbuch (BauGB). Cependant Art. 28 II de la Constitution allemande garantie aux municipalités une certaine autonomie administrative en matière d´urbanisme. Les municipalités ont donc la compétence en matière de planification. C´est aux communes qu´il appartient de préparer et de gérer l´utilisation de leur terrain par des constructions ou autres moyens en conformité avec le code de l´urbanisme allemand. Les municipalités peuvent alors élaborer des plans de zonage et d’aménagement (instrument de la planification), qui doivent respecter les objectifs de la planification du féderale Raumordnung. Le plan de zonage (Flächennutzungsplan) n’a pas valeur légale, mais il sert à l’élaboration du plan d’aménagement (Bebauungsplan) qui a force de loi aux fins d’approbation des plans par les responsables locaux. Le § 8 II BauGB prévoit que les plans d’aménagement doivent être élaborés à partir des plans de zonage. Toutefois un plan de zonage n´est pas nécessaire, si le plan d’aménagement est suffisant pour régler le développement urbain.

Le plan d’aménagement contient plusieurs dispositions régissant notamment la pente et la forme du toit, l’orientation du faîte, le type de clôture de démarcation et les exigences relatives à l’utilisation de certains matériaux de construction. Une dérogation peut être accordée sur demande. Une visite au bureau local de planification (Bauplanungsamt) permettra de savoir s’il est possible d’ériger un bâtiment sur le terrain choisi et quel type de construction est permis. Un responsable se rendra sur place pour faire une inspection ou fournira un exemplaire d’au moins un des plans suivants:

1. Flächennutzungsplan (plan de zonage; son approbation peut prendre de 2 à 3 ans);

2. Bebauungsplan (plan d’aménagement du terrain; son approbation prend environ 2 ans);

3. Verkehrsplan (plan d’infrastructure, par exemple des routes ou les accès publics prévus ou actuels; son approbation prend environ un an).

Il existe des terrains, surtout dans les nouveaux Länder, pour lesquels, il n’existe ni plan de zonage ni de plan d’aménagement. Dans ce cas-là, il est possible de renoncer au plan de zonage aux conditions du § 8 BauGB. Et c´est la raison pour laquelle, en Allemagne de l´est, on utilise les plans d’aménagement. A défaut de plan de zonage ni de plan d’aménagement, le § 34 BauGB permet la construction de bâtiments sous quelques conditions déterminées. Le § 34 BauGB dispose que, lorsque d´après l´aménagement des constructions de la zone concernée et celui des zones avoisinantes, une certaine homogénéité peut être constaté, la construction est possible à condition de respecter les règles de construction établie et de préserver l´homogénéité constatée, conformément au code de bâtiment du Land concerné.

Avec l´aide de ces plans, il sera alors possible de déterminer si le projet de construction semble réalisable et dans quelles conditions. La lecture des plans d´arpentage nécessite des compétences et des connaissances particulières. C´est pourqoui il est conseillé de retenir les services d´un architecte qui déterminera si la construction de la maison choisie est envisageable sur ce terrain. Les plans fournissent notamment les indictaions suivantes:

a) le type de bâtiment pouvant être construit sur le terrain;
b) le zonage (résidentiel, industriel ou mixte);
c) l’emplacement des routes actuelles ou futures;
d) les infrastructures actuelles ou futures et leur emplacement;
e) les servitudes à l’égard du terrain que peut détenir la municipalité relativement à l’élargissement des rues ou autres aménagements ou empiétements;
f) l’existence d’ententes ou d’exigences à l’égard de l’aménagement extérieur, de l’apparence ou de l’utilisation des futurs bâtiments dans le secteur en question;
g) les distances minimums entre les terrains adjacents;
h) l’emplacement prévu de la maison sur le terrain, les distances par rapport aux limites du terrain, l’alignement et la profondeur de la maison, etc.;
i) l’existence possible de toute autre exigence concernant l’accès aux routes et aux services publics (coûts supplémentaires).

Permis de construire 

La demande et les permis de construction sont régis par le code du bâtiment de chaque ”Bundesland” allemand (Landesbauordnung). Pour obtenir un permis de construction, le propriétaire ou l’architecte doit effectuer un examen détaillé de la maison et de la situation d´urbanisme afin de déterminer la conformité du projet aux exigences du code du bâtiment et des règlements d’aménagement de la municipalité. Si l’on s’attend à ce que l’approbation de la demande pose des problèmes, il est conseillé d’obtenir un permis d’aménagement préliminaire (Bauvoranfrage).

La demande de permis de construction doit être présentée sur un formulaire particulier que l’on peut se procurer auprès de l’organisme local compétent. Il s´agit du Bauordnungsamt, situé dans les grandes communes au centre administratif municipal et pour les petites communes au Landkreis, avec l´exception de Berlin, où les Bezirksämter sont alors compétents. La demande de permis de construction doit être accompagnée d’un plan du terrain ainsi que des plans détaillés d’implantation et d’exécution et porter la signature de l’architecte et du futur acheteur. Les coûts des permis de construction et de planification varient d’une municipalité à l’autre et sélèvent à plusieurs centaines de marks.

Architecte 

En droit allemand la différence entre ”maître de l´ouvrage” et ”maître d´oeuvre” est inconnu. Le rôle de l´architecte n´est donc pas le même qu´en France. Le contrat d’architecture, établit conformément au code civil allemand (BGB), définit les droits et obligations des parties en cause. Le contrat fixe les honoraires et les modalités de paiement selon les recommandations de l’HOAI (barème des honoraires minimums et maximums des architectes). Il faut respecter le barème sous peine de nullité du contrat. Les honoraires sont calculés en fonction des coûts de construction. En contrepartie, l’architecte fournira au propriétaire les services suivants:

Phase 1:recherche fondamentale (Grundlagenermittlung)
Phase 2:travaux préparatoires (Vorplanung)
Phase 3:conception préliminaire (Entwurfsplanung)
Phase 4:présenter les demandes de permis de planification et de construction (Genehmigungsplanung)
Phase 5:dresser les plans de construction (Ausführungsplanung)
Phase 6:dresser les devis détaillés (Vorbereitung der Vergabe)
Phase 7:distribuer les plans de construction et les devis détaillés afin d’obtenir un devis estimatif en vue des travaux de construction (Mitwirkung an der Vergabe)
Phase 8:veiller à la supervision quotidienne de l’entrepreneur général et à la surveillance des travaux sur le chantier et offrir d’autres services à la demande du propriétaire (Bauüberwachung)
Phase 9:veiller à la réparation des vices et doumentation (Objektbetreuung und Dokumentation)

Il s´agit des obligations de résultat. 

La réalisation d’un projet de construction nécessite généralement l’intervention d’autres professionnels comme un ingénieur de structure, qui assurera la conception technique des coffrages pour le béton, un arpenteur-géomètre, qui sera chargé de mesurer avec précision les dimensions du terrain, et, dans certains cas, celle d´un spécialiste chargé d’analyser le sol. Les services de ces professionnels sont retenus par l’architecte qui en assure la supervision, mais ils sont payés par le propriétaire selon les recommandations de l’HOAI.

Nous sommes à votre entière disposition. Le cas échéant veuillez prendre contact avec Maître Hök.