Introduction au Droit Immobilier

1. Le marché immobilier allemand

Le marché immobilier allemand se caracterise par une croissance continue. L´Allemagne est réputée comme pays stable. De l´autre côté les prix des biens immobilier reste modéré par rapport aux prix connus dans les zones de concentration urbaine en Angleterre et en France. Or, il est vrai que depuis quelques années les prix d´achat quant aux appartements augmentent. Parallèlement les prix des loyers augmentent également. En 2014 les loyers ont augmenté de cinq %. De l´autre côté de tels chiffres ne sont pas trop pertinents. Encore et toujours la situation du bien et sa condition déterminent le taux des loyers et des prix d´achats. Il faut donc se renseigner d´une manière soigneuse de la situation et de la condition du bien.

Malheureusement les services d´agent immobilier en Allemagne ne sont en règle générale pas trop important et sont cantonnés à l´indication d´un bien et du prix. Souvent les agents immobilier ne sont pas prêt de donner des avis d´une manière durable en ce qui conccerne la situation juridique d´un bien et de l´urbanisme. Le rôle des notaires allemands est également très limité. De plus le droit allemand n´exige pas la production des diagnostics (amiante, termites, plomb, gaz, etc.) comme en France. Cet article est destiné à expliquer la situation juridique quant aux biens immobiliers en Allemagne qui est d´ailleurs assez stationnaire.

2. Le livre foncier et sa signification

a. Le système du livre foncier d´origine germanique repose, dit-on, sur une méthodologie très précise. Cette méthodologie le rend très fiable. Le livre foncier allemand est un registre à caractère officiel dans lequel sont inscrits tous les biens fonciers et où sont indiqués les droits réels les concernant. La base sur laquelle repose l´inscription d´un immeuble au livre foncier est le recensement officiel de ceux-ci. Pour décrire des immeubles, il est fait renvoi à un répertoire descriptif officiel, dénommé cadastre, où les parcelles sont classés d´après leur situation, par numéro ou lettres. Ce cadastre est un document administratif servant à l´identification et à la délimination des propriétés foncières. A tout bien foncier correspond une fiche du livre qui s´appelle ”Grundbuchblatt”. Chaque fiche du livre foncier comporte un état descriptif de la propriété (Bestandsverzeichnis) et trois rubriques (Abteilungen). Sur la rubrique I sont inscrits les noms des titulaires et l´origine de l´acquisition. Les rubriques II et III sont réservés aux inscriptions des charges qui grèvent le bien foncier. La rubique III sert à enregistrer les hypothèques et autres garanties foncières, tandis que la rubrique II sert à enregistrer toutes les autres charges, y compris les servitudes (§§ 1018 et s. BGB), l´usufruit (§ 1030 et s. BGB) et les autres limitations au droit de disposer du bien.

b. La teneur du livre foncier est réputée exacte au profit de celui qui acquiert un droit sur un immeuble ou sur un droit grevant un tel droit, à moins qu´une contestation de l´exactitude ne soit enregistrée ou que l´acquéreur n´ait connaissance de cette inexactitude (§ 892 I 1 BGB). Le livre foncier est donc consacré à constater et à faire connaître, de facon exacte et complète, l´état des droits réels portant sur l´immeuble. Lorsqu´un droit est inscrit au livre foncier au profit d´une personne, il est présumé que ce droit lui appartient. Par contre, lorsqu´un droit inscrit est radié, il est présumé que ce droit n´existe plus (§ 891 BGB). Lorsque le contenu du livre foncier ne concorde pas avec la situation juridique réelle d´un droit sur l´immeuble, d´un droit grevant un tel droit ou d´une restriction de la faculté de disposer de la nature mentionnée au § 892 al. 1 BGB, celui dont le droit n´est pas inscrit, ou ne l´est pas exactement, ou qui est lésé du fait qu´une charge ou une restriction inexistante est inscrite, peut demander à celui dont le droit sera atteint par la rectification de consentir à cette rectification (§ 894 BGB). Le caractère inexact du livre foncier peut résulter du fait qu´un droit réel est modifié par un événement prévu par la loi, mais se situant en dehors du cadre du livre foncier, notamment par suite du décès du propriétaire ou par suite d´une vente aux enchères.

c. Les livres fonciers sont tenus par les tribunaux cantonaux (Amtsgerichte). Le Rechtspfleger (une institution ignorée du droit francais que l´on pourrait caracteriser sommairement par les qualifications de demi-juge ou super-greffier) est chargé des affaires relatives au livre foncier. Il doit respecter un certain nombre de règles de forme. En principe, la procédure débute par une demande d´inscription (Eintragungsantrag), à la suite de laquelle les services du livre foncier décident soit d´effectuer l´inscription, soit de rejeter la demande. La procédure est prévue de facon détaillée dans la loi du 24 mars 1897 sur le livre foncier (Grundbuchordnung). La demande, étant soumise à certaines conditions de forme, peut avoir pour objet une modifictaion du droit ou une rectification du livre foncier. L´inscription doit être approuvée par celui dont le droit est concerné. C´est celui qui est inscrit en qualité de titulaire du droit concerné.

d. Le livre foncier allemand n´est pas à la disposition de toute personne. La consultation d´une fiche du livre foncier est réservé à ceux qui ont un intérêt légitime à le consulter.

3. Le transfert de propriété

Le droit civil allemand se repose sur deux principes consacrés par le BGB. Le principe de séparation et son corollaire, le principe d´abstraction. Cette conception légale est assez rare en droit comparé. On ne le trouve pas en France ni en Belgique. Le principe de séparation fonde la dissociation entre contrat de base (vente, donnation, contrat de garantie etc.) et transfert de propriété, tandis que le principe d´abstraction signifie que le contrat de base et le contrat réel sont indépendants l´un de l´autre quant à leur validité. Ainsi, le contrat de base demeure valable même si l´acte réel est nul en raison de l´absence de pouvoir de disposition du vendeur. Par contre le contrat réel demeure valable même s´il s´avère que le contrat de base est nul.

a. Sauf dispositions légales contraires, pour transférer la propriété d´un immeuble, il faut l´accord de l´ayant-droit et de l´autre partie sur le changement juridique à réaliser ainsi que sur l´inscription de ce changement de droit au livre foncier (§ 873 I BGB). L´accord des volontés des parties recquis pour le transfert de la propriété d´un immeuble doit être déclaré en présence silmutanée des parties devant une autorité compétente à cet effet. Sans préjudice de la compétence d´autres autorités, la compétence pour recevoir l´acte de cession appartient à tout notaire. La jurisprudence allemande ne reconnaît pas la compétence d´un notaire étranger.

b. D´habitude le vendeur et l’acheteur chargent le notaire gérant en renonçant ainsi à leur propre droit de demande d’exécuter le contrat et lui donnent le pouvoir exclusif de poser, modifier et retirer demandes auprès du livre foncier, même de manière séparée. Le notaire –ainsi chargé- ne demandera pas au livre foncier l´inscription de l´acquéreur dès que celui-ci a règlé le prix d´achat. L´insertion d´une clause de réserve de propriété stipulant que l´accord sur la transmission de propriété ne deviendra effectif que sous condition suspensive du paiement intégral du prix de vente viole le § 925 II BGB.

c. En particulier, lorsqu´un bien immobilier est vendu par acte authentique, il peut s´écouler jusqu´a l´accord sur la transmission de propriété du bien et ensuite l´inscription de l´acquéreur en qualité de propriétaire un temps considérable. Dès que le bien est situé dans l´ancienne Allemagne de l´est il faut rapeller aux parties que le contrat de vente et l´accord sur la transmission de propriété ne valent pas qu´à condition qu´une autorisation spéciale soit donnée et que l’Administration compétente pour l’attribution de cette autorisation peut révoquer une telle autorisation dans un délai d’un an. Afin de se faire protéger l´acquéreur peut demander l´inscription d´une prénotation au livre foncier. Selon § 883 I BGB une telle prénotation garantie soit le droit de la constitution ou à la suppression d´un droit immobilier. L´inscription d´une prénotation est faite en vertu d´une ordonnance de référé ou en vertu du consentement de celui dont l´immeuble est concerné par la prénotation.

4. La situation en Allemagne de l´est

L’ancienne R.D.A. a transféré une part essentielle des fonds et terrains de la propriété privée à la propriété dite socialiste, qui consistait pour l’essentiel en une propriété populaire. Le transfert de pans entiers du patrimoine foncier à la propriété populaire avait causé, des années encore après la réunification d’importants problèmes du fait de la répartition par le législateur de la réunification de cette propriété populaire entre la République Fédérale d’Allemagne, l’ancienne Treuhand et les communes, sans que les dispositions introduites n’aient fait souvent l’objet de profondes réflexions. De nos jours (en 2014) les problèmes ont été réglés à quelques détails près.

5. Les surêtés immobilières

Sur le plan des surêtés immobilières le droit francais et le droit allemand diffèrent beaucoup. Tandis que le droit fancais ne prévoit que l´hypothèque le droit allemand allemand connaît d´un côté la dette foncière (Grundschuld) et de l´autre côté l´hypothèque. La dette foncière n´est pas liée à une créance, elle en est indépendante. Dans la pratique commerciale la dette foncière prévaut sur l´hypothèque, car le créancier jouit d´une position plus forte que le créancier hypothécaire, en raison de l´indépendance de son droit par rapport à la créance garantie.

a. Selon § 1113 BGB un immeuble peut-être grevé de telle manière qu´on doive payer à celui au profit duquel la charge est constituée une certaine somme d´argent, pour le satisfaire en raison d´une créance qui lui appartient relativement à l´immeuble (hypothèque). Saufs dispositions légales contraires, pour grever la propriété d´un immeuble d´une hypothèque, il faut l´accord de l´ayant-droit et de l´autre partie sur le changement juridique à réaliser ainsi que sur l´inscription de ce changement de droit au livre foncier (§ 873 I BGB). Il peut s´agir d´une hypothèque dite sur livre (Buchhypothek), pour laquelle la délivrance d´une cédule est exclue, ou d´une hypothèque dite sur cédule (Briefhypothek), qui suppose la délivrance d´une cédule hypothécaire. Lorsque la délivrance de la cédule n´est pas exclue, le créancier n´acquiert son hypothèque qu´au moment où le propriétaire de l´immeuble lui remet le cédule.

L´hypothèque peut être constituée pour une créance future ou conditionnelle. Lors de l´inscription de l´hypothèque il faut indiquer sur le livre foncier le créancier, le montant de la créance, le taux d´intérêt lorsque la créance est productive d´intérêts, de même que le montant en argent des autres prestations accessoires lorsque celles-ci doivent être acquittées (§ 1115 BGB).

Une hypothèque ne peut être cédée sans la créance ni inversement (§ 1153 BGB). Pour la cession de la créance il faut une déclaration de cession par écrit et la remise de cédule hypothécaire. Si la délivrance de la cédule a été exclue, la cession de créance est régie par les articles 873 et 878 BGB, c´est-à-dire la cession ne vaut que sous la condition qu´elle sera inscrite sur le livre foncier.

b. La position plus forte du créancier d´une dette foncière par rapport à une hypothèque résulte surtout du fait, que la dette foncière ne suppose aucune créance à garantir. La dette foncière est indépendant de la créance. § 1191 BGB prévoit qu´un immeuble peut être grevé de telle manière qu´une somme d´argent déterminée doive être payée par prélèvement sur lui à celui au profit duquel la charge est établie. Bien que la dette foncière se soit imposée dans la pratique quotidienne comme la forme la plus usitée, le BGB réglemente l´hypothèque comme forme principale de la sûreté immobilière. La dette foncière, par contre, est régie, par analogie, aux dispositions applicables à l´hypothèque, à moins que le contraire ne résulte du principe d´après lequel la dette foncière ne suppose pas l´existence d´une creance (§ 1192 BGB). Ainsi, la dette foncière sur livre se transmet-elle par accord des parties et inscriptions au livre foncier, tandis que la dette foncière sur cédule se transmet par accord des parties, remise au titre et déclaration écrite de cession à un tiers. Si le propriétaire paye la dette foncière, il en devient titulaire, §§ 1192, 1143 BGB.

c. Dans la vie commerciale un type spécial de la dette foncière prévaut. Il s´agit de la dette foncière en vue de garantir une créance (Sicherungsgrundschuld). Ce type de dette foncière n´est pas prévue au BGB. Elle se fonde sur une convention de garantie qui sert comme contrat de base conformément au principe de dissociation. La forme de ce contrat est en principe libre; souvent le contrat sera constitué par déclarations tacites. La convention de garantie vise à régler les relations entre créancier et débiteur. Dans la plupart des cas la convention exclura la possibilité pour le propriétaire, qui est en même temps débiteur personnel, de payer, non pour régler sa dette personnelle, mais pour régler sa dette foncière, afin d´empêcher que la dette foncière soit transmise au propriétaire.

Dans l´esprit des allemands la ”Sicherungsgrundschuld” est préférable à l´hypothèque. Une dette foncière peut être constituée au profit du propriétaire lui-même et cédée plus tard à un créancier afin de garantir une dette. Pour la constituer, il faut que le propriétaire déclare au bureau foncier, qu´il veut faire inscrire une dette foncière pour lui-même et que l´inscription soit faite au livre foncier. Le contrat de garantie sert comme contrat de base et rend au débiteur un droit de rétention à l´encontre d´une voie d´éxécution à condition que la dette soit règlée conformément au contrat de garantie. En plus la dette foncière peut servir de sûreté par rapport à plusieurs dettes, et enfin, une autre créance peut remplacer celle pour la garantie de laquelle la dette foncière est cédée. Par rapport à l´hypothèque ce changement nécessite l´accord du créancier et du propriétaire ainsi que l´inscription au livre foncier, tandis que par rapport à la dette foncière un contrat sous seing privé suffit. La dette foncière peut être cédée sans dette et inversement. Par contre par rapport à l´hypothèque § 1153 BGB prévoit que la créance ne peut être cédée sans l´hypothèque ni inversement.

d. Lorsque le propriétaire d´un bien immobilier se trouve dans les conditions qui, pour un débiteur, constituent une mise en demeure, les intérêts moratoires sur l´immeuble reviennent au créancier (§ 1146 BGB).

6. Voies d´exécution

Le créancier est payé sur l´immeuble et sur les objets auxquels s´étend l´hypothèque ou la dette foncière par voie d´exécution forcée (§ 1147, 1192 BGB). La saisie nécessite au moins un titre exécutoire. L´acte authentique ne vaut pas automatiquement comme titre exécutoire. Il faut que le propriétaire déclare lors de l´octroi du prêt accepter un éventuelle saisie en cas de défaillance dans le remboursement. Cet assujettissement doit être inscrit au livre foncier (§ 800 ZPO).

La vente aux enchères vise à désintéresser le créancier par le produit de la vente du bien immobilier lui-même. Elle relève de la compétence du tribunal cantonal, Amtsgericht, tribunal de l’exécution du ressort dans lequel se trouve le bien immobilier. Le créancier doit joindre à sa requête le titre relatif au droit matériel ou personnel contre le débiteur.

Le tribunal de l’exécution ordonne la vente aux enchères par une décision sur la demande écrite du débiteur ou bien par un procés-verbal déposé auprès du greffe et il enregistre dans le livre foncier l’ouverture de la procédure de la vente aux enchères, garantie pour le créancier. Le bien immobilier est alors saisi au profit du créancier. Il reste dans l’immédiat au débiteur le droit à administrer, à exploiter son bien mais il ne peut plus en disposer librement.

Le tribunal fixe une date pour la vente aux enchères et procède à sa publication. L’enchère minimum est fixée à cette date. Elle correspond à tous les droits exercés par le créancier saisissant (par ex.: frais d’hypothèque, frais de procédure). Lors de l’enchère c’est le plus fort enchérisseur qui emporte l’adjudication. Lorsque celui-ci reste sous la barre des 7/10 de la valeur vénale (appelée enchère minimum) le créancier, désavantagé, peut demander le refus de l’adjudication auquel cas il sera fixé une nouvelle date.

L’adjudication (la vente aux enchères) est un acte souverain confèrant à l’adjudicataire (acquéreur) la propriété en vertu de la loi, et ce même dans l’hypothèse où le bien immobilier n’appartenait pas au débiteur. Il est possible d’exiger, à la suite de la décision d’adjudication, à l’encontre du possesseur (en particulier du propriétaire actuel), un commandement d’expulsion des lieux et la restitution des choses mobilières mises également aux enchères. Ce n’est cependant pas possible contre le locataire et le fermier, auxquels le bien a déjà été transféré et dont le droit sur le bien reste acquis. Une date pour la distribution est aussitôt fixée; le créancier est désinteressé avec le produit de la vente aux enchères.

7. Renseignements

Nous sommes à votre entière disposition. Le cas échéant veuillez prendre contact avec Maître Hök.