Principes d’évaluation des immeubles en Allemagne

par | 30. juin 2000 | Droit des biens immobiliers

Tout vendeur ou acheteur potentiel désire connaître avec la plus grande précision la valeur réelle du bien immobilier qu’il vend ou qu’il souhaite acquérir (appartement, villas, commerces, PME/PMI) au moment où il envisage de réaliser cette transaction, il en est de même lorqu´il s´agit d´une succession, voire une donation. Le bien apporté en garantie ou le bien financé par un prêt cautionné doit être évalué de manière prudente et exclut tout élément d’ordre spéculatif. Dès que le vendeur ou l´acheteur désirent investir à l´étranger ils doivent se méfier des règles plutôt inconnues.

I.- experts

En Allemagne les listes officielles d´experts, comme celles connues en France n´existent pas. Les constitutions de listes d´experts assermentés sont réglementées par diverses loi spéciales fédérales ou émanant de Länder. En général les chambres de commerce et de l´industrie dans les regions ont établies des listes d´experts assermentés.

En ce qui concerne l´évaluation d´un bien immobilier, des comités d’experts indépendants et autonomes sont formés par région pour évaluer la valeur d’un immeuble (§ 194 I du code de l’urbanisme allemand – Baugesetzbuch). Ce comité d’experts donne des avis sur la valeur vénale de terrains nus ou construits ainsi que sur les droits attenants à ce terrain (§193 I ).

L´expertise d´un bien immobilier déterminé sera presque toujour fondée sur les avis des comités.

La rémunération des experts varie selon la base sur laquelle l´expert rend son expertise. Dans les litiges les honoraires sont fixés par les les juges à partir d´un barème légal tandis que pour les experts directement mandatés par un client la rémunération est librement convenue par les parties.

II.-réglementation de l´expertise

On trouve une réglementation de l´expertise plus ou moins détaillée dans la plupart des pays du Marché commun. Cette réglementation figure, d´une manière générale, dans leur Code de procédure civile (cf. Feuillet/Thorin, Guide de l´expertise judicaire, p. 203). En Allemagne l´obtention du preuve est règlé aux articles 355 à 455 Code de procédure civile. Sont considérés comme moyens de preuve: la preuve testimoniale (Zeugenbeweis, art. 373 s. CPC), la preuve par expertise (Sachverständigenbeweis, art 402 à 414 CPC), la preuve par descente sur les lieux (Augenscheinnahme, Art. 371 s. CPC), la preuve par écrit (Urkundenbeweis, art. 415 s. CPC) et l´audition d´une partie (Parteivernehmung, art. 445 s. CPC). L´obtention des preuves suppose une décision spéciale (Beweisbeschluß). Le moyen de preuve le plus important est la preuve testimoniale suivie par la preuve par expertise.

III.-principes d´évaluation

Le comité d´experts entreprend de cataloguer les différents prix de vente et de les mettre en valeur. À cet effet, il établit une liste de critères d’évaluation des terrains et autres renseignements supplémentaires nécessaires à ce catalogue des prix (§ 193 III). Les prix contenus dans ce catalogue proviennent des copies de contrat de vente de terrains et d’immeubles qui lui sont communiqués par le notaire (§195 I). Grâce à ce catalogue des prix, il existe pour chaque commune en tenant compte des différents stades de développement une valeur moyenne du prix du terrain (§196 I). La valeur courante sera déterminée par le prix au jour de l’évaluation sur le marché habituel selon les données juridiques et les qualités concrètes du bien. L’état particulier, la situation du bien ou du terrain objet de l’évaluation sont à prendre en considération sans tenir compte de rapports inhabituels ou personnels (§ 194).

Conformément au § 199 I les fondements juridiques peuvent être publiés pour garantir une évaluation harmonisée. Il faut particulièrement porter son attention sur le règlement relatif à l’évaluation du 06.12.1988. Le § 7 de ce règlement précise que pour procéder à l’évaluation de la valeur courante la procédure d’évaluation dite par comparaison des §§ 13 et 14 dudit règlement, la procédure d’évaluation dite par capitalisation des revenus des §§ 15 à 20 dudit règlement et la procédure de l’état des valeurs des §§ 21 à 25 dudit règlement ou la combinaison de ces procédures sont à appliquer. La valeur courante s’obtient après application des différentes procédures, en tenant compte du marché immobilier.

Pour l’application de la procédure d’évaluation dite par comparaison, il faut considérer le prix des biens immobiliers. Les caractéristiques qui définissent la valeur du bien doivent correspondre à celles du bien à évaluer.

Pour l’application de la procédure procédure d’évaluation dite par capitalisation des revenus, il faut évaluer sur la base du rendement la valeur des constructions et plus particulièrement celle des bâtiments, sans tenir compte de la valeur du sol. Pour définir le rendement il faut partir du rendement brut annuel et durable du bien immobilier. Ce rendement brut s’obtient à partir du rendement des matières premières moins les coûts d’exploitation. Ces deux notions sont définies et largement décrites dans le règlement. Le rendement des matières premières comprend loyers et baux. Les coûts d’exploitation sont les coûts administratifs, les coûts d‘entreprise, les coûts d’entretien et les risques de non-paiement des loyers, y compris l’amortissement.

Pour l’application de la procédure sur l’état des valeur, il faut évaluer la valeur des constructions, tels les bâtiments, les installations extérieures, certaines installations industrielles et celle d’installtions particulières après fabrication (valeur), sans compter la valeur du terrain (sol). La valeur de la fabrication comprend l’âge, les défauts de construction ainsi que certains évènements qui en influenceraient la valeur. La réduction de la valeur à cause de l’âge se définit d’après le rapport entre la durée restante d’utilisation et la durée totale d’utilisation de la construction. La réduction de la valeur à cause de défauts de construction s’obtient à partir des coûts nécessaires à leur disparition au jour de l’évaluation. D’autres éléments peuvent aussi influencer cette évaluation.

IV- renseignement

Fondé en 1992, le cabinet Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen met à la disposition des entreprises et des particuliers plusieurs départements spécialisés, tels que

Conseil auprès de promoteurs immobiliers, de maître d’ouvrages de centre commerciaux et d’experts fonciers
Conseil auprès de propriétaires et de locataires
Rédaction et négociation de baux commerciaux, professionnels et d’habitation
Négociation et rédaction de contrats de construction et de co-entreprises
Négociation de vente et d’achat d’immeubles
Recherche et communication de renseignements hypothécaires
Examen des titres de propriété et établissement de rapports
Rédaction de promesse de vente ou d’achat
Préparation et publication de contrats de toute nature : actes de vente et d’achat, constitution de servitudes, quittances et quittances subrogatoires, baux immobiliers,etc
Inscription d’hypothèques légales et judiciaires
Contentieux de l’expropriation
Préparation et établissement de règlement de copropriété
Préparation de contrats de “time sharing”
Médiation ou conduite de procédures contentieuses

Nous sommes à votre entière disposition. Le cas échéant veuillez prendre contact avec Maître Hök.